大話地產:楊樹坪 地產老炮的神通與寂寥
來源:粵泰股份  時間:2017-05-15

“很多人問我,從高峰跌落,錯過了房地產最好的十年會不會很遺憾。摔了一跤,腿斷了,但只要命還在,60歲了還是能重新起步?!?

1995年,38歲的楊樹坪,從鐵老大“下?!?,創立房地產公司城啟集團。

這個從鐵路見習生做到副總工程師青年,此前是一馬平川的國企仕途,此后是廓然開朗的一座城池。那一刻,他不曾想到,自己多年積累的能量將在此后十年間爆發,用無數的“首創”案例刷新粵派房企想象力,成為“教父”級別的人物;他更不曾想到,十年后,這座城市差點將他傾覆。

彼時的廣東,房地產市場被國企完全“壟斷”,大部分房企還以一百多平米的“大屋”為標準開發,楊樹坪獨特的瞄準小戶型,在曉港灣打造了30-50平方米、每套10萬元左右的小戶型住宅,推出后大受工薪一族追捧。 這個以創新小戶型設計為賣點的地產項目,不僅使曉港灣一炮而紅,也為楊樹坪掘到了第一桶金。

此后,第一個提出“為買家入戶廣州”、第一個在小區建設并引入優秀學校、第一個收購國內房企股份公司……一系列的創新,讓 “城啟系”成為廣東最優秀的房企的代名詞之一。

當時,改規劃調整容積率以追求利潤,是地產開發常用的手法,2005年,廣州市政府整改規劃問題,正處在鼎盛時期的城啟集團因“規劃案”受到嚴重打擊。

從巔峰跌落,楊樹坪在風波后歸隱,這一歸隱,又是十年。

60歲歸來,還是那個楊樹坪,淋漓、真實、執拗和城啟時代如出一轍。

一年多的時間,完成了龐雜繁復的集團企業資產重組,廣州、北京、江門、海南、河南、安徽等地多個黃金地段的項目將悉數亮相,造的房子“不是最好,也是最好之一”。

過往的喧鬧與巨變,依次延時間的回廊延綿鋪開,苦樂俱全,我們坐下來,談一談這位地產老炮的神通與寂寥。 


騰訊房產(以下簡稱“騰訊”):你會懷念當時風華正茂、城啟發展最好的那個時代嗎?

楊樹坪:不瞞你說,還是很懷念的。我在38歲也就是1995年底離開鐵路出來創業的,用了十年的時間,在2004、2005年達到了自己的高峰。不過在那兩年公司的管理出現了漏洞,跌落到了低谷。人生嘛!有起有伏都是很正常的,我的心態還是很年輕,在這個地方跌倒了,希望能在這個地方爬起來,證明自己是一個能夠扛得住的人,天塌下來能當被子蓋,摔了一跤,只是斷了腿,命還在,大不了重新起步。

騰訊:是因為樂觀嗎?

楊樹坪:是因為自信。

我會更全面了解自己、認清自己。作為一個學技術出身的人,我更重視產品,在產品方面會投入比較大的心血,這是我們的優點。但是,不可否認,在公關方面會弱一些,這是事實,比如找一個領導辦事,一次電話、兩次電話別人沒接,我就不會再打第三次,這和我鐵路出身的背景有很大關系,在鐵路的時候不用求人。

從另一個方面看,從鐵路出身也有一個好處,那里是非常軍事化管理的一個企業,我現在會在我們公司進行半軍事化的管理,企業能不能做大做強,無非就兩個方面,一個方面是決策,決策不能失誤,第二個就是執行了,如果企業執行不行,那就有問題,目前中國幾個做得比較大比較好的房企的領導者都不是文弱書生,都是帶有軍人作風的,這也是他們能走到今天非常重要的一個原因,包括華為、萬達、恒大。

騰訊:別人是60歲退休,你是60歲再起航,這點很了不起。

楊樹坪:應該這么說,我的人生起步不是一次,是好幾次了。第一次起航應該說是從1982年開始,讀完大學后去鐵路系統工作,進步比較快,發展也很耀眼,之后1995年下海,做房地產,也曾有過一段很風光的時間,到2005年,我進入10年的沉寂期,現在我重新出發,打算再做10年!希望到70歲仍然可以支持企業的發展。

騰訊:有沒有覺得錯過給企業帶來利潤的最好時機?

楊樹坪:2005年的規劃錯誤,確實給企業帶來了很大的負面影響,如果沒有那次錯誤現在企業的發展規模會大很多。我還是會保持阿Q的樂觀精神,這些挫折給自己一個很大的教訓和人生的一個歷練,在后來做事就會更加得嚴謹,我相信未來企業的發展會更加健康。


騰訊:你怎么看待如今的房地產發展和跟十多年前的房地產發展,除了樓價上漲之外還有其他方面的不同嗎?

楊樹坪:包括房價在內,整個房地產市場變化還是很大的。我認為最大的區別是在房地產的政策方面。改革開放初期,可以通過在規劃局跑關系做公關,獲得蓋房批文,隨著行政體系的完善,現在所有的東西都要按照規則來,企業就一定要適應這種模式,在法律法規面前求生存,通過服務和產品質量來獲得客戶的認可、來提升品牌的價值。

騰訊:你是怎么看待當年跟你一起成長的企業呢?包括當年廣州的富力、恒大、合生等,他們的10年發展歷程。

楊樹坪:這些企業的特點還是很不一樣的,有些企業發展得很好很快,也有一些企業出了問題倒閉了的都有。要想把一個企業做成百年老店、做強做大還是很艱難的。房地產發展初期,很多法律法規都是剛剛建立起來,而且都在不斷改變,所以企業管理就一定要走在前沿,不斷和這種改變相適應,才能做好。比如現在的房地產企業,要做強做大,目前的法律法規下,一定要找上市,不上市很難做強做大,靠自己賺的錢,去買地、建房,一定是很慢的。而且金融機構對上市公司的支持和評級是不一樣的。

為什么我有信心把企業做強做大其中一個原因就是對老東華就是現在的粵泰股份完成了資產重組,把粵泰的凈資產值擴大了5倍,企業平臺擴大以后,銀行給的貸款額度也會增加,公司上市后也會更加的公開透明。

騰訊:你最欣賞的一家企業是哪家?

楊樹坪:應該這么說,我還是很敬佩恒大的管理模式的,半軍事化管理,作為領航人的許家印也是非常辛苦、非常有責任心的。此外,碧桂園的管理模式也是我比較欽佩的,會比較人性化,和恒大的管理模式不一樣,但是兩家企業同樣發展都很強大。

換做我的話我就做不到恒大這種管理模式,同時我也不會這么做,因為每個企業的特點還是不一樣的,我也不會因為你做得好,就一定要把這個經驗拿來自己用。我是一個廣東人,受此影響,我的管理模式會更加人性化一點,偏向碧桂園這種風格,發揮大家的特長。但是我做的產品和碧桂園不一樣,我們的產品會和富力比較相近,我們企業的經營方向跟富力比較相近,2005年以前經常會有一個現象就是富力的樓盤旁邊就是城啟的樓盤,既有競爭,也是很好的朋友。

騰訊:在未來3-5年您會有一個什么樣的一個目標?

楊樹坪:我現在是59歲,虛歲60歲。去年開始,我就給自己定了一個5年計劃:在63歲時把企業做到一定的規模,做強做大。這樣我就可以進入半退休狀態,請個職業經理人管理企業。

事實上通過去年年底的努力,我們在今年3月底就完成了第一次資產的重組,以后還會有第二次、第三次重組,通過重組把企業的資本迅速擴大。我們的上半年進行資產重組,把大股東的資產重組過來確實是比較復雜的事情,現在如果我們再來現金增資就比較方便了,有好項目也能馬上上手。


騰訊:為什么會把東華實業和粵泰分開來?

楊樹坪:首先,東華這個品牌名稱已經有人在商標注冊里永久性注冊了。 第二方面,取名“東華”的企業太多了,光上市公司就有5家。所以我們干脆就改為大股東的名稱,就是粵泰股份,統一名稱,不容易搞混,對品牌推廣有利。

騰訊:粵泰股份的企業定位和發展方向是怎樣?未來會在哪個方面用力呢?

楊樹坪:目前粵泰股份全力以赴打造地產實業這部分,做強做大。將來不排除發展與地產相關的健康地產、醫療、金融之類產品,做資本密集型產業。



騰訊:你以前打造的天鵝灣項目,是剛需面積復式江景產品,十年以來很少有這種創新的產品,現在還在追求這種創新嗎?


楊樹坪:我對我們產品研發部很有信心。在廣州我可以很自豪地說我們公司出品的產品無論是平面設計還是實用性不是最好都是最好之一。

10月底11月份,陸續會有四個樓盤在廣州推出,都是位于市中心的剛需的樓盤,重新定位粵泰在廣州市區的地位。

其中有一個盤是粵泰在東華西路的項目,項目名為粵泰·榮廷府,在越秀區,已經全面開工,預計在11月份開賣。項目定位于越秀老城區的剛需、改善型的豪宅產品,首期推出的產品涵蓋100方、122方三房以及169方四房,并且帶5000元/方的豪華裝修,這種產品在越秀老城區內十分符合換房需求,很適合新、老廣州人的需求。在舊城區內已沒有多少新推項目,相信我們項目的推出,必定會引起老城區客戶的熱捧。

至于另外三個項目,天鵝灣二期、嘉盛大廈、荔港南灣,也將在今年年底至明年陸續推出,位置也都屬于廣州各老城區的黃金位置,相信都能引起客戶的追捧。也相信粵泰這四個市中心的項目推出,可以重新定位粵泰股份在廣州市區房地產開發的地位。

  

 騰訊:你會參與產品的定位和設計嗎?

楊樹坪:目前來說的話,超過一萬塊錢樓價的平面設計我基本都會審核一下,有時也會親自動手進行修改,畢竟自己也是做技術出身的,比較喜歡做這個事情。

騰訊:你自己最滿意的是哪一個作品?

楊樹坪:以前做過的作品最滿意的是天鵝灣的住宅。雖然過去十多年,現在從白天鵝往南面看,天鵝灣幾棟連在一起房子的外立面在周邊還是顯得最突出的,房子的品位一看就是高端的,與周邊的樓盤相比,我們的房子都顯得高端、不落俗套。


騰訊:你覺得廣州的樓價未來還會有一個很大的增長幅度嗎?

楊樹坪:廣州房價只是表面上便宜,因為這幾年市區的房子很少供應,更多的是在南沙、從化、增城這些外圍地區,拉低了廣州市的整體房價。當前廣州市區的房價已經達到3萬-4萬/平了,是合理的,由于供應量少,未來肯定還會有一個大的上漲空間。

騰訊:粵泰股份今年在廣州、江門、 海南、河南、安徽都會推新的產品,未來布局的重點還會在廣州嗎?

楊樹坪:未來布局的重點會在幾個一線和二線城市,同時布局重點也不排除在北上廣深和省會城市,在三四線城市的話還是會謹慎一點,雖然在一線城市拿地很難,但是再難也要拿,因為這是從一個企業的安全出發的,雖然在三四線城市拿地很容易,但是對企業來說不安全,一旦有個風吹草動,對企業的影響還是很大的。

我還是相對保守一點,沒有恒大的那種魄力,恒大是先把量做上來。我還是會集中在一二線城市,把做強放在第一位,把做大放在第二位。

騰訊:以前你開發的項目,都是城中央非常優質的地塊,那未來你拿地開發的理念會有一個怎樣的變化嗎?

楊樹坪:我們仍然會保持以城中心為主的這種開發方式不變。但是因為競爭的壓力和企業的發展速度,我們拿地的方式也會多樣化,單單在市中心做,不可能把量做大,在城中心做一塊地,兩三年都開不了工,在外面幾個月,可能一拿地馬上就可以開工了,建樓也快,賣樓也快。如果是在市中心,沒有個兩三年根本賣不了樓。所以,等企業規模擴大,我們會在非城中心的地方做一些項目,把地產分布的格局擴大化。

此外,隨著企業規模的不斷壯大,公司將來也可能會做寫字樓、酒店等住宅之外的產品。


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